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万科再发20亿美元债券 房企集体转求海外融资

时间:2013-07-21 10:53:41  来源:深圳新闻网  作者:韦依

 近日,随着IPO重启预期的增强,有财经人士在微博爆料称证监会对房地产IPO、借壳及再融资也将放开,然而很快被证监会辟谣。分析人士认为,因房地产调控近期难放松,国内政策对房企股权融资还不支持,预计房企内地再融资闸门短期难启。

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  而与此同时,品牌房企海外融资热情不减。仅一月份,房企在港发债数量与所获资金就已远超2012年全年的一半。龙头房企万科继3月份通过境外子公司万科置业(香港)首次发行8亿美元的5年期定息债券后,昨日,又拟在香港增发20亿美元中期票据。据C R IC监测数据,仅今年一季度海外融资在融资总额的占比就达到67%。

  多家房企停牌传涉融资

  自2009年南国置业登陆A股,作为严格执行房地产调控政策的一部分,房企上市、再融资和并购重组已停滞近四年。但本月前5日,A股市场先后已有5家房企停牌,坊间一度猜测他们宣布作为停牌理由的“重大事项”即指上市房企在准备资产重组,是放开房企再融资的前奏。

  7月1日,被临时停牌的金丰投资晚间公告称,大股东正筹划涉及公司的重大事项。业界猜测其将“借壳”给未在A股上市的绿地集团。

  7月4、5日,浙江本地最大房企之一的宋都股份,以及迪马股份、新湖中宝、中弘股份相继宣告停牌,理由也都是“正在筹划重大事项”。

  房地产再融资或将放开?

  5天内5家房企以同样理由宣告停牌,吹皱了房企融资一池春水,显示当前房地产资本市场活跃的同时,中原集团监测数据显示,今年上半年十大标杆房企融资金额已超过2012年全年。

  其实在6月末,就有报道房企内地再融资或将放开。但很快,证监会对此辟谣,6月28日及7月5日两度召开新闻发布会称,根据2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。

  此外,在7月5日国务院下发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,“金十条”也明确指出,针对房地产融资,将继续加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。

  证监会的表态,对房地产再融资放开没有明确的否认,市场猜测,对符合资质的优质房企或将放开房地产IPO、借壳、再融资。而近日,又有房地产上市公司高管透露,过去几年公司向证监会上报再融资方案材料,会里并没有收,但近期证监会已开始接收相关材料。与此同时,本周新华社罕见连发四文,称房企再融资开闸在即,这一举动也被外界解读为“授权”为再融资造势。

  对此,多名业内人士在接受记者采访时表示,A股IPO的重启或在年内指日可待,但房地产IPO是否会放开变数较大,目前看形势并不明朗,中小房企仍受名单制管理,融资难度加大。“如果房企内地再融资能放开,下半年流动性偏紧、美国Q E退出导致融资成本上升等对房企融资造成的影响都会被抵消。”克尔瑞信息集团深圳总监余海洋指出,放开再融资对房企在配股、增发方面都非常有利,资金使用渠道的增加可使房企在下半年资金更为充裕。

 海外融资成主力,TOP10房企悉数登陆港股

  内地房企上市融资一直未“开闸”重启,导致融资成本持续居于高位。因此,近年来,赴港上市搭建海外融资平台成为龙头房企改善债务结构、增强流动性的不二之选。至今年5月份,绿地借入股盛高实现境外上市后,万科、中海、保利、绿地、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、万达以及绿城等排名T O P10房企已悉数完成海外融资平台搭建,海外融资成为房企融资的重要渠道。据CR IC监测的103家房企,今年一季度海外融资总额占比达到了67%。

  为寻找更好融资环境,去年中至今,内地房企通过香港资本市场IPO、借壳上市的,既包括万科、招商、金地等龙头房企,还有旭辉、新城、五洲国际、金轮天地、当代置业等中小房企。目前中小房企赴港融资情况不容乐观,本打算在第二季度完成赴港上市的龙光地产在6月传出IPO暂时搁浅,而近期在港上市的当代置业更因首日挂牌即破发,被业内称为“地摊价招股”。

  海外融资尽管门槛很高,但仍然有足够的吸引力。目前,在中国内地资本市场,以“招保万金”为首的上市房地产企业的平均融资成本大约为9%-12%,未上市的房地产企业融资成本更是达到20%以上。而海外融资尽管受限于国外资本进入国内的通道尚未完全打开,资金进入成本较高,但平均融资的综合成本仍只在7%左右,一般不超过10%。

  赴港发债密集,信托放缓,私募抬头

  今年以来,房企融资结构也发生一定的变化,房企变得更热衷发债了。仅1月份,房企在港发债数量与所获资金就已远超2012年全年的一半,共有17家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券,所获资金多达420亿元。

  这得益于今年上半年,大量热钱融入香港,海外融资仍是窗口期,房企通过发债获得大量中长期的低息资金,使得上半年大房企疯狂抢地。3月份,万科通过境外子公司万科置业(香港)首次发行8亿美元的5年期定息债券融资成本仅为2.755%。加上人民币对美元的升值预期,这一成本显著低于通过内地银行贷款(9%-10%)或发行房地产信托(12%-15%)。此外,如龙湖地产、花样年、绿城、建业地产等也都于今年1月份在港发行5-10年期美元债券,年利率从6%-10%不等。“国内借贷年限通常为2-3年,而美元债券年限长达5年,这也将有效减轻房企的短期偿债压力”中指院企业研究总监蒋云峰补充。

  此外,房地产信托因融资成本较高,今年以来发行规模有所缩减。一季度223只房地产信托共计募资499亿元,较去年四季度募资额环比下滑逾10%。而房企融资渠道的多样化也表现为私募基金近两年的兴起。“大房企融资渠道多样,但小房企多信托、私募融资,甚至还有民间的非法集资。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰透露,目前私募融资的成本要在20%以上,不少房企面临融资结构的恶化。

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